上海工商業土地使用權續期新規
台商面臨的工商業土地使用權到期問題有了初步新規定。
關於台商在大陸購買工業用地自蓋廠房後，工業用地使用期限一旦到期該怎麼辦？是官方有權強制收回？還是要再繳納一次土地出納金，重新再取得一次工業用地土地使用權？透過2026年7月31日，大陸上海市規劃和自然資源局印發《上海市工商業專案土地使用權續期工作指導意見（試行）》（滬規劃資源用〔2026〕234號）中，可以略窺一二大陸官方的態度。
一、制度上有所突破
此次《指導意見》針對住宅建設用地以外的土地使用權進行規範，涵蓋工業、商業、旅遊、娛樂、辦公、教育、科技、文化、衛生、體育、綜合等非住宅用地納入統一管理，消除了以往政策碎片化帶來的灰色地帶。
其次， 《指導意見》還建立了「到期+提前」的雙軌模式，土地使用權剩餘年限不足三年，除了可申請到期續期外，剩餘年限不足原出讓年限一半，且企業經營良好、績效突出的優質項目，經多部門聯合認定後也可申請提前續期，為台商主動管理土地年限提供新的選項。
至於在設定彈性年限與價格底線問題上，要求續期年限之和不得超過法定最高出讓年限，舉例來說，商業是40年，工業是50年，一般單次不少於五年，但REITs等特殊情形可豁免最低年限限制。要注意的是，續期地價不得低於所在級別基準地價的70％，且需要將「績效與地價」進行掛勾評估，經營性用地還需參考區域一級市場土地價格及融資情況。
本次《指導意見》基於優化付款的安排，要求出讓價款原則上須一年內繳清，特殊項目兩年內繳清，且簽約後一個月內須先繳納50％，若是工業倉儲用地，除允許分期支付外，若在一年內繳清則不計利息。
二、達到穩定預期與啟動存量的目的
《指導意見》實施後，對包含台商在內，擁有工業土地使用權的企業，將會產生影響，首先是將衍生出穩定資產估值預期的好處，因為《指導意見》已明確「續期為常態、不續期為例外」，消除了過去「到期即會無償收回」的預期心理，有助於消除過去因年限不確定性造成的估值不確定性，有助於促進土地等資產大宗交易活躍度回升。
除此之外，新規實施後將倒逼產業提質增效。通過將審核尺度、地價成本、用地績效掛勾，並對C、D類低效項目從嚴監管，推動土地資源向高效利用的企業主體流轉，將有助於總體的產業升級，並活躍二手交易市場，因為土地使用權續期規則的明確，會降低買賣雙方對定價的分歧，將有利於散售端商鋪、寫字樓等交易流通。
最後要注意的是，本次《指導意見》僅為上海的試行文件，仍有若干問題有待釐清，例如「若有社會公共利益需要，可不予續期」，所謂的社會公共利益還需更明確定義；又例如續期地價測算標準仍未統一，或提前續期資格認定程序不透明等問題，都須等待進一步細則公布。